REQUERIMIENTO DE PAGO AL ARRENDATARIO. ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Junio de 2014

ARRENDAMIENTOS URBANOS

RESUMEN:

Requisitos del requerimiento de pago dirigido al arrendatario al amparo del artículo 22.4 de la LEC

FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO

“SEGUNDO.- Se formula un motivo único por infracción, por inaplicación, del inciso final del último párrafo del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la concurrencia de interés casacional, al existir jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales, sobre los requisitos y contenido del requerimiento establecido en el precepto que se considera infringido. Dice lo siguiente: "Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

Se estima.

Al arrendatario se le notifica notarialmente lo que debe pagar por diversos conceptos y se le requiere de pago de las cantidades adeudadas, "a ingresar en 4 plazos, desde el próximo mes de mayo y hasta el de agosto, a razón de 1.107,29 euros mes". Su incumplimiento motivó la demanda de desahucio y reclamación de cantidad por parte del arrendador.

La sentencia num.: 302/2014, de 28 de mayo, ha dado respuesta definitiva la cuestión planteada, en la interpretación del artículo 22 LEC. Dicho precepto exige:

   " 1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

  1. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a  a conocimiento  del arrendatario, con la claridad suficiente.
  2. Ha de referirse a rentas impagadas.
  3. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas  reformas legales.
  4. Que el arrendatario no haya puesto  a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

    1. Que el contrato va a ser resuelto.

    2. Que no procederá enervación  de la acción de sesahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".

La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia "es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004),la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada".”

 

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