DEVOLUCION GASTOS FORMALIZACIÓN HIPOTECA

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 4 de Febrero de 2016

NOTARIALES, REGISTRALES, AJD, TASACION, ASESORIA


La Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 4 de Febrero de 2016 declara nula, por abusiva, la clausula que repercute al cliente los gastos de constitución de la hipoteca y condena a su devolución

“ NOVENO. – Por tanto, atendiendo a aquella resolución, serán de declarar nulas las cláusulas por la que se establece un interés de demora del dieciocho por ciento, sustituyéndolas por los correspondientes intereses retributivos. También los gastos y comisiones, de todo orden, puesto que son contrarios a la obligación única de satisfacer los intereses convenidos dentro –de los límites admitidos–, sin percibir ninguna otra retribución que sobrepase aquellos, que no sean expresamente admitidos, y así se dice por ejemplo en aquella Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 al expresar que: “En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso….”. De igual modo, los de vencimiento anticipado por el impago de cualquier cuota de préstamo, sea cual fuere su cuantía, la extensión de la garantía hipotecaria quedará restringida a los límites reconocidos en el artículo 110 de la Ley Hipotecaria, que no admite modificación por pacto, debiendo estarse exclusivamente a lo dispuesto en la Ley. El apoderamiento general concedido a la prestamista para intervenir por cuenta del prestatario es también contraria al contrato de que se trata, en cuanto que supone una prerrogativa que no debe entenderse justificada ni es equitativa, concediéndose un poder de decisión que no es de esencia en el contrato celebrado. E igualmente debe ser declarada nula aquella cláusula por la que se acuerda la no exigencia de notificar al deudor la cesión a tercero del crédito hipotecario, que impediría al deudor en su caso ejercitar los derechos que le reconocen los artículos 1535 del Código Civil y demás concordantes, cuando le otorgan la facultad de retraer el bien garantizado. Debiendo comprenderse todas estas cláusulas como abusivas, por ser claramente perjudiciales para el prestatario, producir un desequilibrio entre las prestaciones de las partes y ser contrarias en definitiva al principio de buena fe, conforme a la definición que de aquellas se ofrece en el artículo 82 de la vigente LDCU : “Concepto de cláusulas abusivas.1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato” y la Jurisprudencia que en su interpretación ha sido dictada, suponiendo estipulaciones que ocasionan al cliente consumidor un daño relevante, que es de entender no se hubiera aceptado razonablemente por éste en el marco de una negociación individualizada.

Por el contrario, los gastos relativos a la formalización de un contrato de seguro, que garantice el estado de la finca en el estado que mantenía al suscribirse la hipoteca, protegiéndola de posibles menoscabos que disminuirían su valor y en suma el interés del acreedor, deben confirmarse como conforme a Derecho, disponiéndose en la Sentencia tan repetidamente citada que: “4.- En lo que atañe a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 LMH), habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía. Es decir, no se trata de una garantía desproporcionada, en el sentido prohibido por el art. 88.1 TRLGCU, sino de una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado y de asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo”.

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